最近一则新闻在房地产和养老两个领域都引起了关注：万科正在商讨转让其部分康养项目，潜在的合作方包括新华保险等领先的保险机构。在养老社区这个领域，房地产企业更精通于物业的建设和改造，而保险公司则拥有更长期的资本和资源整合能力。这次调整也反映出养老社区正从“快速扩张”阶段逐渐转向专业化分工。

早在2009年，万科就开始尝试涉足养老业务，成为国内较早进入养老领域的房地产企业之一，并逐步建立了涵盖社区、机构和居家三个层面的养老服务体系。

然而，养老社区需要大规模投资、回报周期长、资金流动性较差，这与房地产行业快速周转的资金模式不太匹配。近年来，随着房地产行业面临更大的资金压力，由地产企业主导的养老社区普遍放慢了扩张速度。相反，保险行业却具备优势，保险资金通常具有负债期限长、规模大、稳定性高的特点，正好符合养老产业长期资金需求。同时，保险公司投资养老社区还能为保险产品销售创造场景，协助客户进行健康管理、养老储蓄和规划，从而与主营业务形成良好联动和服务闭环。

去年，万科与新华保险等合作设立了规模达16亿元的“万新金石”Pre-REIT基金，用于收购万科持有的厦门泊寓项目，通过“资产转让+保留运营”的合作方式，为万科与各类保险资金在不动产股权投资方面的合作开辟了道路。市场普遍预计，万科此次处置康养项目可能会继续采用“重资产剥离、轻资产保留”的模式。对新华保险等保险机构而言，这也成为进一步完善其养老社区布局的机会。

近年来，各大保险公司纷纷加快布局养老社区项目。在第八届世界大健康博览会期间举行的泰康大健康媒体交流会上，泰康保险集团管委会成员、泰康之家首席执行官邱建伟提到，作为泰康之家的首个社区，北京燕园在去年迎来了运营十周年。泰康自2007年进入养老行业以来，已从最初引进美国的CCRC（持续照料退休社区）模式，逐步发展为医养结合，并进一步探索从大型旗舰社区扩展到机构、社区和居家的“养联体”模式。

目前，泰康已在北京和上海试点“养联体”模式两年多。其中，北京东城区和平府、上海陆家嘴锦绣府都是通过盘活现有资源、租赁物业进行改造，打造出中等规模、偏向刚需的养老护理机构。这类项目不仅满足失能失智照护等刚性护理需求，还面向周边3公里至5公里范围内的社区居民提供综合养老服务，比如餐饮、老年大学、健康医疗等。邱建伟表示，经过两年多的试点，泰康发现“养联体”模式具有可持续性，并已开始扩大试点范围。今年，泰康将在北京海淀区和上海静安区推进新项目的布局和开业，并将这一模式从北京、上海等一线城市扩展到青岛、杭州等城市。

大家保险则一直专注于轻资产模式，在城市核心区租赁物业改造为养老社区。最新数据显示，大家保险在北京的友谊、朝阳等成熟城区社区入住率已接近100%，开业不到两年的天津泰安道社区入住率超过95%。去年，长沙、杭州、上海、合肥等地的社区陆续开业，全国平均入住率超过70%，显示了该模式的可复制性和市场吸引力。

“虽然养老机构的选址、运营模式等可以在不同城市快速复制，但服务理念需要根据实际情况灵活调整，因为不同城市的老年人在消费习惯、生活观念等方面存在较大差异。”大家保险集团旗下大家健投负责人杨宽表示，在经历了两年的快速扩张后，大家保险集团旗下的“大家的家”城心养老社区已进入新的发展阶段，将持续寻求项目质量和发展速度的最佳平衡。未来，还将探索更轻资产的运营模式，与拥有闲置物业并愿意进入养老行业的相关资产方合作，输出养老服务和管理能力。（杨然）

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